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集團公司張小斌董事長在2018年上半年工作會上的講話
2018-08-03

上半年工作會上的講話

張小斌

2018.7.28

 

 

同志們:

        我講兩個方面問題。

        一、有關資金問題

        (一)政策方面

        中央經濟工作會議提出打好防范化解重大風險攻堅戰,重點是防控金融風險。為此財政部和銀監會密集出臺了相關文件,特別是今年出臺的《關于規范金融企業對地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知》及《關于印發商業銀行委托貸款管理辦法的通知》,對我司的融資產生了極大的影響,融資渠道基本上被封住了。

        (二)公司現狀

        1.截止6月30日,集團公司總資產286.15億元(經營性資產36.51億元,占比12.7%),總負債175.01億元,凈資產111.14億元,負債率61.16%(經營性資產負債率479.35%)。這種資產結構是非常不優質的,而且現金流明顯缺乏。

         2.今年應支付本息資金26.54億元(利息5.18億元),計劃投資50億元,新增融資25億元。都需要真金白銀,如果沒有新的資金來源,目標和任務難以實現。

        3.1-6月份營業收入1.35億元,與上年同比減少1835萬元,下降11.95%;利潤-2043萬元,與上年同比減少1577萬元,下降338.41%,與年度目標4000萬元差距極大。如果后幾個月沒有提高,大家就不能發績效工資。

        (三)有效破解

        1.積極協調市政項目的還本付息列入財政支出預算,按時間節點撥款。對新建市政項目,必須分輕重緩急,落實財政資金或資金來源后動工,不做“無米之炊”的事。

        2.積極建議市政府發行地方政府債券——無收益的公益性事業發行一般債券,有收益的公益性事業發行專項債券,從而緩解明后二年的還債高峰和項目建設資金壓力。

        3.積極推動PPP、EPC模式。善于把好的項目拿出來招商,既推進項目建設,又創新市場化運營模式。

        4.積極主動對接國開行、農發行以及其他商業銀行,同時不放棄PPN發行工作,啟動資產證券化工作,只要有一點希望就必須做百分之百的努力。

        5.加快盤活資產,籌措后續資金,金融中心及龍工大廈  堅持去庫存工作,城投、安居、國城置地公司要積極盤活安置房、保障性住房以及其它可利用的資產。

        6.加快企業轉型升級、提質增效。對能夠增加現金流,創造利潤的項目產業加快推進(爭取將市政維護、園林綠化、環衛保潔、設計院、圖審所劃歸公司經營,加快智慧停車建設坪和收購二級施工企業、開展垃圾填埋場、機制沙等項目策劃)。

        7.加強財務中心工作,強化資金集中管控,節約財務成本,提高資金使用率和效益,同時嚴格控制支出,開源節流,降本增效。

        資金是公司的血液——必須嚴格控制風險,不要發生資金鏈斷裂。

        二、有關房地產問題

        (一)形勢預判

        1.政策“四限”精準調控基調不變,因城施策的精細化調整仍將繼續。金融以“去杠桿,防風險”為綱,信貸政策持續收緊,房地產融資壓力加大。

        2.城市房價走勢呈現分化趨勢,越來越多的城市發布限價政策并嚴格執行,熱點一、二線城市房價存在下行壓力,三、四線城市進入去庫存尾聲,房地產去庫存已基本完成,加強房價調控已成定局。

        3.房企戰略目標新一輪調整,擴張步伐明顯放緩;市場競爭更趨激烈,開發商紛紛采取加快推售、以價換量、回籠現金的舉措,市場總體趨勢向下,換季時節已經到來,甚至有可能出現一股寒流。

        (二)龍巖房市

        1.土地供應:2015年出讓59.65萬㎡,成交總建123萬㎡,樓面價2750元/㎡;2016年出讓49.63萬㎡,成交總建105.3萬㎡,樓面價2423元/㎡;2017年出讓67.27萬㎡,成交總建160.4萬㎡,樓面價4040元/㎡。三年總的出讓176.55萬㎡,總建388.7萬㎡,樓面價提高506元/㎡。2018年1-6月份供應36.08萬㎡,成交總建65萬㎡,樓面價4325元/㎡。

        住宅供銷:2015年供應121.09萬㎡,網簽138.37萬㎡,均價6675元/㎡;2016年供應83.89萬㎡,網簽135.68萬㎡,均價7253元/㎡;2017年供應117.79萬㎡,網簽130.08萬㎡,均價9409元/㎡;三年供應了322.77萬㎡,網簽404.13萬㎡,均價提高2628元/㎡,實現去庫存81.36萬㎡。2018年1-6月份供應85.66萬㎡,網簽73.88萬㎡,均價10625元/㎡。總的來看,龍巖房地產形勢一片大好,量價齊升(2018年第一季度廈門供應20萬㎡,同比下降29%,成交18萬㎡,同比下降67%;漳州供應28萬㎡,同比上漲36%,成交25萬㎡,同比下降29%)。

        2.龍巖市區常住人口:2015年71.4萬人;2016年72.5萬人;2017年73.4萬人,比2014年僅增加2.8萬人。人均可支配收入:2015年31701元;20156年33952元,2017年36736元。市區機動車保有量:2015年16.5萬輛,2016年17.8萬輛,2017年18.8萬輛。城鎮化率:2015年52.6%,2016年53.8%,2017年55.7%;全國城鎮化率58.5%,發達國家占比80%,如果達到70%市區人口還要大量增加。

        從以上數字分析可以判斷:1.龍巖市區人口是凈流入,具有較強的集聚效應和活力;2.龍巖市區是宜居宜業的城市;3.近三年來房地產市場持續火爆,市民購買欲望強烈,“量價齊升”,但商品房庫存高達600萬㎡,總量是供大于求。今后龍巖市場仍然以剛需為主,房價會受到一定的抑制,隨著城市化率以及教育、醫療水平的提高,人口紅利不斷釋放,房地產市場能保持“價穩量減”的趨勢。

        (三)有效應對

        1.加快城發·??とセ?,快推售、快去化、快回款

        (現金為王搶回款4億元以上)。

        2.加快城發·領域的進度,壓縮項目開發周期,嚴格控制成本(設計、預算、施工、結算全流程),實現高效開發(土地款7.39億元,2017年6月競拍一年利息支出4000多萬元,融僑悅府、建發首院已經銷售,慢人家一年時間)。

        3.樹立品牌形象——做強做大做優,建立產品標準化體系,提升開發品質,打造城發中高端精品化的品牌定位。

        4.樹立可持續發展——深耕龍巖、全力拿地,保持一定的土地儲量,做到科學合理健康有序可持續發展。

        5.創新開發模式多元化——一是尋找強強合作(規模),二是延伸產業鏈條(物業、服務),三是提高產品價值(精裝房),四是探索東肖土地一級開發——紅色旅游、客家勝地,清新龍巖、養生福地。

        影響房價的主要因素有:首先是人口因素。房子是用來住的,人口的增減決定住房需求的規模;其次是土地因素。供地較多,房地產去庫存就會越高,商品房供給充足充分,房價上漲的空間就越小,反之,房價上漲的潛力就越大;第三是財稅政策。地方政府要發展、要功績,甚至要吃飯,錢從哪里來?銀行不會白白給你錢;向民間融資一般不可能,有也是PPP或EPC,但總是要還且風險太大;只有土地,城鎮化率的提高推進土地價格上漲必然推動房價的增長。第四是金融杠桿。金融是支撐房地產業發展的擎天柱,金融杠桿越強,房地產風險越大,房地產經濟虛擬化、泡沫化明顯增大,金融去杠桿轉到經濟去杠桿;第五是政府調控。房地產業發展長期看人口,中期看土地,短期看金融。政策放松則房價反彈,政策收緊則房價回落。“調控一次房價上漲一次”;第六是優質房源。剛性需求向改善型需求轉變,從有房住向住好房、大房轉變;從有一般居住功能的小區向有優秀物業、服務齊全、功能智慧的小區轉變,提高精裝房、三居室或四居室結構比例,提供智能性高、智慧性強的新型小區;第七是投資取向。全面小康的指導思想讓老百姓不僅腦筋活起來、亮起來,而且口袋要鼓起來,老百姓手中有錢,要實現增值,房地產成了最好的選擇,住房財產的保值增值是最大最快的財富。

        最后,不論市場、政策如何變化,城發房地產主業的核心地位不能變。

        同志們,項目建設、安全生產,黨建工作以及黨風廉政建設等都是重要工作。希望大家主動作為、奮斗攻堅,扎實有效完成各項目標任務。

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